Как говорит дедушка моего близкого друга: “Если проблему можно решить с помощью денег, то это не проблема, а всего лишь расход”. Однако, если расходы по содержанию дома превышают доходы от его сдачи в аренду, то это уже проблема.
Когда Вы покупаете дом для сдачи в аренду, Вы рассчитываете на то, что доход от аренды сдаваемого помещения будет покрывать все расходы на его содержание, выплату интереса по кредиту, и ещё будет что-то оставаться на «карманные расходы». Как правило, расходы по эксплуатации сдаваемой в аренду недвижимости – это те же расходы, которые вы несёте по эксплуатации того дома, в котором живёте сами, а временами и выше.
Давайте заглянем в Residential Tenancies Act, 2006, aкт, регулирующий порядок сдачи жилой недвижимости в аренду в провинции Онтарио и прочтем только одну из его статей, статью 20 (1), (2).
Статья 20(1) гласит: «A landlord is responsible for providing and maintaining a residential complex, including the rental units in it, in a good state of repair and fit for habitation and for complying with health, safety, housing and maintenance standards».
Данная формулировка, на первый взгляд, слишком абстрактна для понимания неискушённого инвестора- арендодателя.
Чтобы понять её значение, возьмём в качестве примера конкретную ситуацию: Ваш жилец обратился в Landlord and Tenant Board за судебным решением о полном возмещении ему арендной платы за весь срок его проживания, а также дополнительной денежной компенсацией за лечение и моральный ущерб. Основанием для подобного иска стал грибок, или, по другому, плесень (mold). Да, да, та самая плесень, которая тихо живёт в домах десятками лет и никого не беспокоит, пока…. эта самая плесень не становится невероятно серьёзной проблемой как для жильца, так и для арендодателя.
Что же можно посоветовать арендодателю во избежании подобного иска? Если же дело уже передано в суд, что поможет защитить его от ответственности, или , по крайней мере, смягчить степень данной ответственности .
Решения Landlord and Tenant Board, суда, который обеспечивает разрешение споров по подобным искам, указывают на то, что не всегда нарушения, допущенные арендодателем по поддержанию недвижимости в достойном состоянии, являются основанием для автоматического признания его вины и наложением на него ответственности по полному возмещению суммы иска.
Например, несвоевременно отремонтированная арендодателем крыша, явившаяся причиной проникновения влаги в помещение, и, как результат, образования плесени, автоматически ответственности на него не налагает. Существует множество других факторов, которые принимаются судом во внимание при принятия решения.
В тех случаях, когда проблема не является очевидной и арендодатель прилагает усилия и принимает меры по её устранению в разумные сроки, суды не накладывают на арендодателя ответственности без доказательства его вины и халатности. Другими словами, владелец недвижимости не может быть привлечён к ответственности перед своим арендатором за каждую проблему, обнаруженную в доме, если последний не может доказать, что проблема возникла по небрежности арендодателя.
Если после того как арендатор поставил арендодателя в известность о проблеме, возникшей не из-за небрежности арендодателя, последний принял соответствующие меры по её устранению, арендодатель должен быть освобождён от ответственности перед арендатором.
Это не значит, что арендодатель не несет ответственности за структурную целостность дома, сдаваемого в аренду. Landlord and Tenant Board скрупулёзно рассматривает каждую конкретную ситуацию в отдельности, а также все факты и обстоятельстава того или иного иска. Тем не менее, есть нечто общее, что обЪединяет их: имел ли арендодатель программу профилактического обслуживания дома, чтобы предотвратить возникновение данной проблемы, а также насколько арендодатель оперативно, адекватно и в разумные сроки отреагиравал на жалобу арендатора. В случае соблюдения этих требований, как правило, суд отклоняет иск о снижении ренты или компенсации.
Вернёмся к плесени. Для того чтобы Landlord and Tenant Board признал арендодателя виновным во всех бедах, причинённых арендатору плесенью, последний должен будет доказать халатность арендодателя по содержанию дома, а это значит, он должен будет установить причину и источник появления плесени, а не только факт её присутствия. Источников же появления плесени может быть бесконечное множество, начиная от застойного воздуха непроветриваемого помещения до протекающкй крыши и неисправного водопровода. Ответственность же за появление плесени может быть возложена как на арендодателя так и на самого арендатора.
Кроме этого, среди других важных элементов, требующих доказательств, является реакция арендодателя на возникшую проблему.
Далее, чтобы получить компенсацию за причинённый здоровью ущерб, арендатор должен будет доказать не только то, что именно данный вид плесени является угрозой для здоровья, но также, причинённый ущерб по факту и причинно- следственную связь между наличием плесени и этим ущербом.
Мораль. Чтобы спать спокойно и чтобы расход не перерос в проблему, ознакомьтесь с основными требованиями и стандартами по поддержанию вашей недвижимости в порядке, проводите периодические проверки, и, в случае необходимости, профилактические работы по устранению недостатков и приведению недвижимости в соответствие с законом и принятыми нормами.